Waarom je altijd een omgevingsplan moet controleren bij bouwplannen

Ondanks vele regeltjes in het omgevingsplan is er vaak toch heel veel mogelijk.

Bestemmingsplan = Omgevingsplan

Met de invoering van de nieuwe omgevingswet op 1 januari 2024 heten alle bestaande en nieuwe bestemmingsplannen, omgevingsplannen. Een omgevings- of bestemmingsplan is een middel van de gemeente om onder andere een goede verdeling van functies op verschillende plekken te maken. Met een omgevingsplan zorgt een gemeente er ook voor dat de gebouwen op een plek een goede samenhang met elkaar hebben. Denk dan aan de functies en afmetingen van de gebouwen maar ook aan dezelfde rooilijnen waarop de gebouwen staan. Zo valt elk kavel in Nederland onder een omgevingsplan.

Op het moment dat jij iets wilt bouwen of verbouwen moet jouw project voldoen aan de regels van het omgevingsplan wat op jouw kavel geldt. Dit kunnen eisen zijn omtrent afmetingen van een bouw- of verbouwplan maar ook eisen omtrent het gebruik van het gebouw. Zo mag je niet zomaar op elke plek wonen, maar mag je ook niet zomaar op elke plek een bedrijfsruimte bouwen.

In een omgevingsplan is ook vastgelegd of het kavel waarop jij wilt (ver) bouwen archeologisch interessant is of bijvoorbeeld belangrijk is voor waterbeheer. Denk bij het laatste aan de vele dijken in Nederland die zorgen dat we droge voeten houden.

Kans of bedreiging?

De vele regels in het omgevingsplan voelen snel als een bedreiging voor jouw bouw- of verbouwplannen. Zelfs wanneer je een redelijke visie en wens hebt kan deze net niet passen binnen het omgevingsplan wat er op jouw kavel geldt.

In de praktijk blijkt echter vaak dat er ook binnen het geldende omgevingsplan mogelijkheden zijn om jouw droom alsnog werkelijk te maken.

Zo zijn er in omgevingsplan regels ook altijd afwijkingsartikelen meegenomen. Als jouw plan geen nadelige invloed heeft op de omgeving is het mogelijk om af te wijken.

Vaak kan er dan op de in de omgevingsplannen aangegeven afmetingen 10 % afgeweken worden. Met een beroep doen op een afwijkingsartikel is het in vele randgevallen dan ook mogelijk om de bouw- of verbouwplannen door te zetten.

Een klant wilde een kinderdagverblijf vestigen in een bedrijfsgebouw direct gelegen aan een woonwijk. De bedrijfscategorie waarbinnen het kinderdagverblijf valt werd niet toegestaan binnen het geldende omgevingsplan. Echter was er binnen het omgevingsplan ook een artikel waarin de mogelijkheid werd gegeven om af te wijken van een bedrijfscategorie. Met het doen van een beroep op dit artikel in combinatie met een uitwerking van een specifiek plan ontstond voor onze klant de mogelijkheid om het kinderdagverblijf alsnog te realiseren.

BOPA

Mochten jouw bouw- of verbouwplannen dusdanig afwijken van het geldende omgevingsplan op het projectkavel, dan is er ook nog een andere mogelijkheid, een BOPA. Voor 1 januari 2024 kon je van een bestemmingsplan afwijken met een ‘kruimelafwijking’. Vanaf 1 januari 2024 mag je nu afwijken van een omgevingsplan met een Buitenplanse OmgevingsPlan Activeit, afgekort BOPA. 

Als jouw plan niet voldoet aan het omgevingsplan vraag jij aan een gemeente of zij willen meewerken aan een BOPA. De gemeente zal dan gaan toetsen of zij jou kunnen toestaan om af te wijken van de regels. Deze afwijking geldt dan voor jouw specifieke plan op jouw kavel.

Voorwaarden voor medewerking zijn vaak dat jouw afwijking geen negatieve gevolgen mag hebben voor de omgeving van jou project. In de procedure van een BOPA zal de gemeente dit ook onderzoeken. 

Wil jij weten of jouw bouwplannen realiseerbaar zijn binnen het geldende omgevingsplan?

Neem vandaag nog vrijblijvend contact met ons op om te kijken wat wij voor jouw plannen kunnen betekenen. Architect Brouwer kan na een kort onderzoek jouw adviseren in de mogelijkheden en de bijbehorende kosten en procedures.